Der Erwerb von Immobilien in Italien durch Schweizer Staatsangehörige und umgekehrt die Möglichkeit für italienische Staatsbürger, in Immobilien in der Schweiz zu investieren: Das Prinzip der Gegenseitigkeit und die Beschränkungen der Lex-Koller
Der Erwerb einer Immobilie in der Schweiz durch einen italienischen Staatsbürger oder einen ausländischen Staatsbürger im Allgemeinen ist nicht völlig frei, sondern unterliegt bestimmten Beschränkungen, die aus einer besonderen schweizerischen Gesetzgebung hervorgehen: der sogenannten Lex-Koller.
Seit 1961 gibt es in der Schweiz Gesetze, die den Erwerb von Immobilien durch Ausländer regeln. Diese Vorschriften, die mehrfach geändert wurden, werden auf Bundesebene erlassen und gelten in der gesamten Schweiz, jedoch werden sie von den einzelnen Kantonen angewendet, die die notwendigen Genehmigungen für ausländische Käufer regeln.
Die Lex Koller legt fest, dass ausländische Personen dieser Gesetzgebung unterliegen.
Dies betrifft folgende Gruppen:
- Ausländer mit Wohnsitz im Ausland.
- Staatsbürger der EU/EFTA, die in der Schweiz wohnen, jedoch keine B-, C- oder L-Aufenthaltsbewilligung besitzen.
- Staatsbürger anderer ausländischer Staaten, die in der Schweiz wohnen, aber keine C-Aufenthaltsbewilligung besitzen.
Demnach können folgende Personen in der Schweiz frei Immobilien erwerben:
- Schweizer Staatsbürger oder Personen mit Doppelstaatsbürgerschaft, unabhängig von ihrem Wohnsitz.
- Staatsbürger der EU/EFTA mit legalem oder tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz (B-Aufenthaltsbewilligung, C-Daueraufenthaltsbewilligung oder gegebenenfalls L-Bewilligung für temporäre Aufenthalter).
- Staatsbürger anderer Staaten mit C-Bewilligung und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz.
Der Erwerb durch eine juristische Person ist nur möglich, wenn das Unternehmen seinen Sitz in der Schweiz hat und von in der Schweiz ansässigen Personen kontrolliert wird. Daher ist es für Ausländer nicht möglich, die Beschränkungen zu umgehen, indem sie über eine schweizerische Aktiengesellschaft agieren. Für die Bestimmung der Genehmigungspflicht ist der Status der natürlichen Person, die den wirtschaftlichen Nutzen hat, von Bedeutung.
Diese Regelung, die darauf abzielt, den Erwerb von Immobilien durch Ausländer in der Schweiz zu begrenzen, findet auch im italienischen Recht eine indirekte Anwendung durch das Prinzip der Gegenseitigkeit.
Italien, wie viele andere Staaten, wendet das Prinzip der Gegenseitigkeit bei der Anerkennung der zivilen Rechte von Ausländern an. Dieses Prinzip besagt, dass ein ausländischer Staatsbürger in Italien nur dann bestimmte Rechte geniessen kann, wenn denselben Rechten auch italienische Staatsbürger im Herkunftsland des Ausländers garantiert werden.
Das italienische Rechtssystem sieht im Gegensatz zum schweizerischen keine ausdrücklich auf den Erwerb von Immobilien durch Ausländer auf nationalem Territorium ausgerichteten Vorschriften vor. Dennoch kommen im italienischen Recht Beschränkungen, die in ausländischen Rechtssystemen bestehen, gemäss Artikel 16 der sogenannten Preleggi zum italienischen Zivilgesetzbuch zur Anwendung.
Ein nicht in Italien ansässiger Schweizer Staatsbürger kann also eine Immobilie unter den gleichen Bedingungen erwerben, die auch für italienische Staatsbürger gelten, die nicht in der Schweiz ansässig sind.
Anders als im schweizerischen System muss der Schweizer Staatsbürger jedoch keine Genehmigung von den italienischen Behörden einholen, um den Erwerb abzuschliessen. Der italienische Notar wird in der Vorbereitungsphase des Kaufvertrags sicherstellen, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.
Head of Italian Law Practice Group
VALLONI Attorneys at Law